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    在集体土地上怎样建商业综合体

    发布作者:和记娱乐  发布时间:2019-07-21

      按照国际惯例,一个地区国土开发强度达到30%已经是饱和线月中旬公布的数据显示,珠三角核心区国土开发强度为27.51%,其中广深佛莞开发强度已超过40%,在南海,这一数值已经超过50%。而根据此前第二次土地调查结果显示,南海7成以上的建设用地为集体建设用地。换言之,南海可用的建设用地中,大部分是集体土地。如何释放集体土地的活力,成为决定南海乃至佛山发展的关键。这也是佛山新型城镇化道路上面临的全新命题。

      市场的力量已经先行做出了探索。广佛智城正是探索集体土地开发新模式的先行者。在集体土地上建商业综合体,也是南海开始探索集体土地新型经营模式的第一站。

      投身地产行业10余年,现任佛山市广佛智城商业地产投资有限公司董事长。在大数据时代来袭的当下,黄河带领团队搭建平台,在电商领域里长袖善舞。他率先在80万平方米的商业土地上试水O2O体验式电商发展模式,并取得良好的经济及社会效益。

      ■第一次吃螃蟹,我其实还是有些忐忑的。这种忐忑并非来源于集体土地性质本身,而在于由土地性质所导致的商业运营难题。

      ■在探索发展路径过程中,广佛智城走过一些弯路,但同时也积累了不少宝贵经验,正是这些经验一步步指引着广佛智城走上体验式电商发展之路。

      ■制造业“触电”是大势所趋。顺德家电行业在今年“双十一”的线上表现让我们见证了佛山传统制造业和新型营销工具、电商等结合之后焕发出的强大生命力。

      在集体土地上建商业利弊参半:为商家提供了较低的门槛,能够更好地“放水养鱼”;但因为土地所有权的短板,大型企业往往望而却步。对此,广佛智城的对策是做好服务。

      2010年可以算是我事业生涯中的转折年。那一年,我从南海区大沥镇政府手中接过一块不算小的土地,总建筑面积达80万平方米,就是现在的广佛智城。与我之前承建的地块不同,这是一块集体用地。

      在集体土地上建商业综合体,是我的初次尝试,也是南海开始探索集体土地新型经营模式的第一站。

      第一次吃螃蟹,我其实还是有些忐忑的。这种忐忑并非来源于集体土地性质本身,而在于由土地性质所导致的商业运营难题。

      在集体土地上建商业利弊参半。相比之下,其优势在于集体土地通常以定期交租金的形式返还土地价值,客观上不会要求开发商短期套现,为商家提供了较低的门槛,能够更好地“放水养鱼”,国有土地则要求快速回收地价。

      从投资回报上看,集体土地的建设目标是通过长期运营管理收获商业价值,投资回报周期较长,对商家的支持和补贴政策做得更到位。

      福祸相依。通过尝试,我们发现集体土地上建商业同样有短板,那就是对于那些有物业资产要求的商家并不具有太大的吸引力,而这类商家往往是大的龙头企业,行业号召力不可小觑。

      我想过许多办法解决这一问题,例如在引进大公司的时候给予其一定的免租期,对那些不愿意投入装修成本的,广佛智城帮忙装修等,总之尽可能减轻入园企业负担,以此克服不能做物业资产的短板。

      在与商家沟通的过程中,发现传统企业对拓展线上渠道有强烈需求,继而发现传统电商企业也有走向线下的渴望,至此“中国电商体验之都”的提出水到渠成。

      最近听到一些业界人士对广佛智城的评价,说广佛智城的诞生为佛山带来了三种模式的变革,即土地开发模式、投资模式和商业模式。作为广佛智城的项目操盘手,我是比较乐意接受这一评价的。

      土地开发模式的创新带来投资模式创新,以前投资者对于商业地产的投资是基于国有土地的,是对土地使用权和所有权的双重投资,广佛智城改变了这一投资现状,投资者投资的是36年的土地使用权。投资者和租用者是类似于批发和零售的关系。

      关于商业模式的创新,我想则应该是包含两个层面。一是广佛智城对商业综合体的统一经营,广佛智城统一将项目的经营权委托给香港兴盛资产运营公司,通过该公司的运作经营实现投资者与广佛智城的租金收益共享。这一点与传统商业综合体分拆出售,当甩手掌柜不同。

      二是广佛智城对O2O体验式电商模式的试水,即在佛山乃至全国首次提出要打造“中国电商体验之都”。不避讳地说,在探索发展路径过程中,广佛智城走过一些弯路,但同时也积累了不少宝贵经验,正是这些经验一步步指引着广佛智城走上体验式电商发展之路。

      在80万平方米的建筑体量上打造“中国电商体验之都”(现在已经扩大到100万平方米),是我事业生涯中的又一大尝试和挑战。这是一盘很大的棋,如何下好这盘棋?

      我首先考虑的是要有电商人才,除了高薪聘请外来人才之外,广佛智城还开辟了专门的人才培养通道,比如搞了个大学生创业基地;与高校一起打造电商培训学院,培养金牌店长和店员等,争取通过以上行动培育起广佛智城电商人才圈层。

      其次要聚集一批致力于尝试体验式电商的企业,目前,广佛智城已经成功牵手梦芭莎,美特斯邦威、优衣库等品牌也表达了进驻意向。可以大胆预测,未来5—10年,O2O体验式电商模式将成为市场主流。

      最后是要保证物流、仓储等配套建设,广佛智城周边有很多现成的村居仓储物业,如之前的旧金属、塑料等回收场地,物流配套基础相对扎实。

      佛山应该有意识地储备电商人才,自行培养是路径之一,另一个重要途径是通过城市升级形成良好的环境,从而吸引更多的优秀人才来佛山。

      制造业“触电”是大势所趋。顺德家电行业在去年“双十一”的线上表现让我们见证了佛山传统制造业和新型营销工具、电商等结合之后焕发出的强大生命力。

      但这只是制造业与电商结合的第一步。下一步将主要集中于电商推动传统制造业转型升级,一个明显的信号是电商正在推动“私家定制”等柔性生产行为的发生,传统制造企业根据线上反馈的用户需求对产品做局部调整,以推动制造业生产流程再造。

      电商推动传统制造业转型升级,对于制造业大市佛山而言,这一趋势令人振奋,然而同时也衍生出一个问题:电商人才何在?

      一方面电商还算是新兴产业,相关人才储备自然较少,另一方面,由于佛山城市环境和城市建设面貌等制约,决定了佛山不太有优势去吸引高端电商人才,尤其是相对于近邻广州、深圳而言。因此,佛山应该有意识地储备电商人才。

      对此,除了高薪聘请外来电商人才之外,广佛智城采取的策略是“自行培养”,实现“进口”与“自产”并重。放眼整个佛山市层面,我认为这种一模式是可以践行的。当然,“进口”的重要前提是通过城市升级形成良好的城市环境,从而吸引更多的优秀人才来佛山。

      说到这里,关于佛山商住公寓的一点想法如鲠在喉,不吐不快。佛山很多地产项目(包括广佛智城)在报建时明确要求不能出现公寓类产品,我认为这是一项奇怪的规定。为什么不让建公寓?是公寓产品会冲击住宅市场吗?这种推测完全是站不住脚的,事实上,综合北上广等一线城市经验来看,公寓类产品与住宅项目应该是相辅相成的关系。

      小型单身公寓能给尚在起步期的年轻人更好的生存发展空间,也是适合年轻人的交流聚会场所,因此如果佛山能批建更多公寓类产品,会否对佛山吸引人才更有帮助?年轻人以公寓为过渡,立业安家之时也将带旺住宅市场。

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